Немалое количество омских семей, планирующих взять ипотеку, сделать этого не могут. И причина отнюдь не финансовая. Органы опеки и попечительства не дают разрешения на продажу или покупку жилья, если доля несовершеннолетнего в недвижимом имуществе, отдаваемом под залог, окажется обременена банком. Иными словами, родители могут закладывать лишь свою жилплощадь.
Банкиры, в свою очередь, выдают ипотечный кредит под залог долей всех
собственников. В итоге семьи с детьми вынуждены либо распрощаться с
планами улучшения своих жилищных условий, либо брать потребительские
кредиты под сумасшедшие проценты. Но можно ли изменить сложившую
ситуацию: не нарушив закон, соблюсти права всех сторон? Попробуем
выяснить за круглым столом у представителей городской администрации –
директора департамента образования Омска Екатерины Спеховой, начальника
управления опеки и попечительства департамента образования Омска Натальи
Колбышевой, а также у риэлторского сообщества – президента НП «Омский
союз риэлторов» Вячеслава Горюнова, директора агентства недвижимости
«Держава» Елены Татариновой, юриста, члена Омского союза риэлторов Ольги
Малышевой и советника уполномоченного при губернаторе Омской области по
правам ребенка Ольги Харитоновой.
– Почему департамент дает свое согласие на покупку или продажу жилья, только если доля ребенка не будет в залоге у банка?
Екатерина Спехова: Нам важно защитить права ребенка.
Ипотека – в любом случае обременение для семейного бюджета. И может
наступить такой момент, когда родители из-за финансовых трудностей
перестанут выплачивать долг. Банк заберет квартиру. А что будет с
ребенком? Он окажется на улице. Поэтому мы стараемся объяснить
родителям: вы должны решать вопрос обременения доли ребенка с банком, в
котором берется ипотечный кредит. И варианты решения проблемы банкиры
предлагают.
Ольга Малышева: Вариантов, как правило, два. Либо
брать обычный потребительский кредит и платить гораздо больше, нежели по
кредиту ипотечному, либо использовать средства материнского капитала. В
итоге клиентам приходится отказывать в совершении сделок, объясняя:
банк вряд ли выдаст вам ипотечный заем, если и доля ребенка как
сособственника не будет у него в залоге. И вместо того, чтобы расширить
свою жилплощадь, семьи с несовершеннолетними детьми вынуждены ютиться в
маленькой, но уютной квартирке.
Наталья Колбышева: Банку ничто не мешает не
обременять долю ребенка. Статья 7 Федерального закона «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» говорит: любой собственник может закладывать долю
даже без согласия другого сособственника.
– На самом ли деле подобная проблема для региона так
актуальна? В соседних областях, да и по всей России, такая же ситуация?
Как часто риэлторам приходится отказывать клиентам в совершении сделки?
Екатерина Спехова: Количество обращений за
разрешением на продажу или покупку собственности несовершеннолетних
составляет всего 5% от всей доли обращений. Думаю, это весьма скромное
количество.
Елена Татаринова: К риэлторам подобные обращения
приходят в 50% случаев. Естественно, мы разъясняем клиентам последствия.
Поэтому омичи, взвесив все за и против, просто отказываются от покупки.
Пример из нашей практики. Только за один месяц было четыре обращения, и
пришлось отказать семьям, желающим всего-то приобрести однокомнатную
квартиру. В других регионах – Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске –
разрешения на покупки или продажу выдаются.
Наталья Колбышева: В Тюмени существует специальная
целевая программа, по которой выделяются деньги на приобретение жилья по
ипотеке для несовершеннолетних. Соответственно, вряд ли нужно
сравнивать Омск и Тюмень.
Ольга Харитонова: Обращений, связанных с тем, что
органы опеки и попечительства не разрешают брать жилье в ипотеку, если
доля ребенка окажется обременена, в аппарат уполномоченного при
губернаторе Омской области по правам ребенка было не так много. Но
законодательством установлено право родителей как законных
представителей защищать права своего ребенка. И если они считают, что
права несовершеннолетнего нарушены, то могут обратиться в суд. Мы же со
своей стороны никаких замечаний в адрес департамента не можем сделать.
Они не нарушают закон. И судебной практики, говорящей об обратном, пока
не существует. Судебное решение являлось бы правовым основанием для
изменения позиции департамента. Пока они защищают права детей подобным
образом.
Вячеслав Горюнов: Пока лишь дети защищаются от
добросовестных родителей, ведь доля неплатежеспособных родителей
ничтожно мала. А ипотека – лучший выход для семьи с ребенком изменить
свои жилищные условия. Они получают собственное жилье, а не арендное.
Возможно ли департаменту установить какие-либо критерии при выдаче
разрешений? Допустим, наличие страховки?
Екатерина Спехова: Представители риэлторского
сообщества могут внести свои предложения по установлению критериев. У
нас создан совет по опеке. В него входят в том числе и юристы, и именно
они могут рассмотреть ваши предложения.
– Хорошо, предположим, доля ребенка не будет обременена. Но
ведь в случае возникновения трудностей с выплатой ипотеки квартира
пойдет с молотка, при этом собственности ребенка лишить никто не может,
даже суд. Какой покупатель согласиться приобретать жилье с «лишним
членом семьи»?
Вячеслав Горюнов: В этом и состоит камень
преткновения. Должны продаваться доли родителей как бывшие в залоге.
Доля ребенка остается в квартире, но сособственниками могут стать
посторонние люди, что не улучшает точно ситуацию с проживанием, точнее
не дает возможность комфортного проживания или проживания вообще.
– Существуют какие-либо еще проблемы у семей, решивших
приобрести жилье в ипотеку? Какое жилье предпочитают покупать –
вторичное либо в новостройках?
Ольга Малышева: Банки, естественно, принимают во
внимание наличие несовершеннолетних детей в семье. И, соответственно,
сумма займа может быть уменьшена, доход рассчитывается не только на
взрослых, но и на детей.
Елена Татаринова: Сегодня очень большой выбор
различных ипотечных программ для семей. На разных условиях и для омичей с
самым разным уровнем дохода. Особых проблем с приобретением ипотеки
нет. Предпочитают покупать в основном вторичное жилье, а на приобретение
новостроек существуют также специальные программы.
– Елена Викторовна, как часто приходится сталкиваться со случаями невыплаты ипотечных кредитов с долями несовершеннолетних?
– За 10 лет работы нашего агентства было всего два случая, и в обоих
нам удалось решить жилищный вопрос несовершеннолетних детей. В одном –
страховая компания покрыла расходы. Во втором случае была реализована
трехкомнатная квартира, находящаяся в ипотеке, и ребенку приобретена
однокомнатная.
P. S. Завершая круглый стол, его участники
договорились собраться еще раз. Но теперь уже в рамках рабочей группы, в
которую, по мнению Екатерины Спеховой, должны войти не только
представители риэлторского сообщества, но и прокуратуры, банковского
сектора, администрации города. Профессиональному сообществу предложено
выработать ряд критериев, используя которые департамент опеки и
попечительства смог бы отдельным семьям давать согласие на залог доли
несовершеннолетнего.
ул. Кемеровская, 15 (БЦ «Олимп»),
ул. 10-я Чередовая, 17,
тел.: (3812) 46-16-45, 597-162, 72-92-24
www.derjava55.ru,
derjava5@yandex.ru
