Четкая классификация жилья, утвержденная на законодательном уровне, отсутствует. Но есть признаки, при наличии которых квартиру можно отнести к жилью комфорт-класса.
Классификация жилья – какая она и есть ли вообще?
В России нет каких-либо правовых реестров, законов, постановлений, которые содержат четкую классификацию жилья с характеристикой каждого из выделенных классов. Изначально понятия разных классов жилья использовали люди, чья деятельность связана с рынком недвижимости, например, девелоперы, риэлторы. Но со временем их стали использовать и обычные люди – собственники жилья и его покупатели. Первые обобщенные данные по классам жилья с их характеристикой появились в 2013 году, когда была опубликована «Единая классификация многоквартирных жилых построек».
На данный момент выделяют два типа жилья:
- массовое, к которому относят квартиры эконом-класса и комфорт-класса;
- повышенного класса или, как его еще называют, высокобюджетного. К нему относят жилье бизнес-класса, премиум-класса и элитное.
В число характеристик, по совокупности оценки которых жилье можно отнести к одному из классов, входят:
- архитектурные решения, принятые при строительстве дома;
- тип и характеристика конструкций МКД — несущих и ограждающих;
- вид остекления;
- особенности планировочных решений;
- характеристика внутренней отделки мест общего пользования;
- тип отделки квартир;
- площадь квартиры, но с учетом количества комнат;
- площадь кухни;
- тип дверных блоков, материал двери в подъезд, характеристика элементов входной группы;
- особенности проведения коммуникаций, инженерного оборудования квартир и общедомовых систем;
- благоустройство территории возле МКД;
- меры безопасности, предпринимаемые для защиты жителей дома и их имущества;
- характеристика инфраструктуры дома;
- присутствие объектов социальной инфраструктуры и их близость к МКД;
- наличие паркинга и его характеристика.
Среди перечисленных признаков есть основные, или отсекающие, и второстепенные, или факультативные. При отнесении жилья к определенному классу в первую очередь опираются на характеристики жилья, которые относят к основным.
То, к какому классу отнесено жилье, влияет на его стоимость. Так, самыми дешевым жильем считаются квартиры эконом-класса, самыми дорогими — квартиры премиум-класса и элитные.
Характеристика жилья разных классов
Жилье эконом-класса
- Дома чаще всего строят в частях города, удаленных от центра.
- МКД в основном представлен домами типовых серий, но есть и дома, построенные по индивидуальным проектам.
- Жилье строят с учетом строительных норм — особых требований к тому, какие будут использованы несущие и ограждающие конструкции, нет.
- Отделка выполняется стандартная либо может отсутствовать.
- Однокомнатная квартира должна быть площадью не менее 28 квадратных метров.
- К благоустройству территории возле дома особых требований не предъявляют.
- Социальная инфраструктура должна присутствовать в радиусе одного километра от МКД.
Жилье бизнес-класса
- Проекты домов реализуют чаще всего в районах населенного пункта, которые считаются престижными, или спальных районах с хорошо развитой транспортной инфраструктурой.
- Жилье строится по индивидуальным проектам.
- Остекление выполняется с учетом требований к энергосбережению. Профили окон могутбыть из пластика или дерева.
- В квартире с двумя комнатами и более должно быть два санитарных узла.
- В местах общего пользования (МОП) выполняют высококачественную отделку.
- Квартиры в новостройках могут сдаваться собственникам с черновой или улучшенной отделкой.
- Планировка квартир преимущественно свободная. Среди примеров квартир бизнес-класса – пентхаусы и двухуровневые квартиры.
- Минимальная площадь однокомнатной квартиры — 48 квадратных метров.
- Двери подъезда — преимущественно железные, обязательно должен быть установлен домофон.
- Территория возле дома должна быть благоустроена, озеленена и ограждена.
- На придомовой территории должна присутствовать детская площадка.
- В МКД предусмотрен консьерж и служба охраны.
- Присутствует закрытый паркинг, должна быть парковка на придомовой территории.
Жилье премиум-класса и элитное
- Дома возводят преимущественно в престижных районах, в том числе и возле благоустроенных набережных.
- Облик объекта прорабатывается с учетом того, какой у участка под строительство рельеф и ландшафт.
- Квартиры сдаются с эксклюзивной отделкой. Допускается сдача с черновой отделкой, но с шумоизоляцией и проведением всех инженерных коммуникаций.
- Однокомнатные квартиры представлены преимущественно студиями с минимальной площадью от 60 квадратных метров.
- Во внутренней группе предусмотрен холл, ресепшн.
- Территория, прилегающая к МКД, ограждена, выполнен ландшафтный дизайн.
- Предусмотрена служба охраны, которая кроме нахождения на входе и просмотра камер должна периодически делать обход территории.
- Присутствует парковка. Сам паркинг может быть закрытым наземным или располагаться под землей.
- Здание проектируется так, чтобы собственники квартир имели возможность с помощью лифта попасть из подземного паркинга на этаж, где расположена квартира.
Подробнее про жилье комфорт-класса
Общие характеристики жилья комфорт-класса такие:
- При проектировании могут быть использованы разные архитектурные опции. Обычно дома строят по усовершенствованным типовым проектам.
- При остеклении преимущественно используются профили, выполненные из пластика. При использовании отечественного остекления изделия должны быть выполнены по импортным технологиям.
- Потолки в квартире не могут быть ниже 2,7 метра.
- Планировка предполагает изолированность комнат, балконы — большие, в квартире присутствуют кладовки.
- В МОП выполняется улучшенная отделка.
- Квартиры сдаются с черновой или с улучшенной отделкой.
- Минимальная площадь однокомнатной квартиры должна быть не менее 34 квадратных метров. Если это студия, то минимальная площадь — 28 квадратных метров. Также ограничивается минимальная площадь квартир с большим количеством комнат. Для двухкомнатных — 50, для трехкомнатных — 65, для четырехкомнатных — 85, для пятикомнатных — 100 квадратных метров соответственно.
- Минимально допустимая площадь кухни – 12 квадратных метров.
- В подъезде должна быть установлена металлическая дверь, обязательно должен быть домофон.
- В квартирах устанавливаются металлические двери.
- В подъезде предусмотрено помещение для консьержа.
- Энергоснабжение в квартирах однофазное.
- Отопление предусматривается центральное с установкой радиаторов или конвекторов с регуляторами.
- Придомовая территория должна быть благоустроена и озеленена. По периметру территории двора может присутствовать ограждение.
- На территории двора должны быть установлены площадки для детей и хозплощадки.
- Обязательно должен присутствовать консьерж.
- Может быть организована охрана территории возле дома, но это не обязательное требование.
- Не дальше радиуса 1 км должны располагаться объекты социальной инфраструктуры.
- Требований к обязательному наличию паркинга не предъявляется. Может присутствовать парковка, но при условии, что она обозначена на генеральном плане.
- Должен быть пандус и места, куда ставят велосипеды и коляски.
- Обязательна хорошая инсоляция в помещении — в течение дня должно быть достаточно естественного света.
- Квартир не должно быть более шести на этаже.
Если отойти от стандартных показателей жилья комфорт-класса, то застройщики, относя квартиру к такому классу, часто обещают наличие и других характеристик. Например, они могут быть такими:
- наличие в шаговой доступности школы и детского сада;
- присутствие на первом этаже здания коммерческих помещений, где могут располагаться магазины, кафе, салоны красоты;
- близкое расположение к супермаркетам;
- присутствие подземного паркинга с возможностью добраться до него лифтом;
- наличие систем пожаротушения;
- установка системы видеонаблюдения во дворе, внутри подъезда и на парковке;
- присутствие систем очистки воздуха;
- установка электрооборудования, которое может выдерживать высокую нагрузку;
- использование для отделки мест общего пользования материалов только с экологическими компонентами;
- организация четкого графика уборки мест общественного пользования;
- организация услуги уборки квартир по желанию жильцов;
- наличие консьержа, к которому можно обратиться по разным вопросам, например, для отправки почты, уборки мусора;
- установка кофе-машины в вестибюле.
Средняя цена в Москве за квадратный метр жилья по состоянию на 2023 год составляет 240 тысяч рублей. Для сравнения – квадратный метр квартиры эконом-класса в среднем стоит 200 тыс. рублей, бизнес-класса – 290 тыс. рублей.
Комфорт оказался не комфортным — что делать, чтобы застройщик не обманул
При покупке квартиры в строящемся доме может случиться так, что застройщик обещал массу комфортных для жителей объектов, а по факту многого нет. Например, отсутствует обещанная детская площадка на придомовой территории, не хватает машино-мест, а при отделке мест общего пользования использованы дешевые некачественные материалы.
Для привлечения клиентов застройщики могут обещать многое, чтобы будущий собственник квартиры подписал договор долевого участия. Но чтобы быть уверенным в том, какой будет квартира, дом, двор, будет ли присутствовать в непосредственной близости с МКД новый детский сад, нужно обращаться к официальному документу — проектной декларации. Например, в ней может быть указана информация о:
- количестве машино-мест;
- планируемых элементах благоустройства;
- планируемых мероприятиях по озеленению территории;
- особенностях присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения;
- возводимых за счет средств дольщиков объектов социальной инфраструктуры.
Недобросовестный застройщик может внести значительные изменения в проектную декларацию, чтобы, например, уменьшить количество машино-мест, которое он обещал оборудовать. В такой ситуации участник долевого строительства при желании может расторгнуть ДДУ на основании положений ФЗ №214.
