Риски для покупателя в случае признания продавца банкротом
Банкротство опасно для тех, кто покупает недвижимость. Если продавца признали банкротом даже через несколько лет после сделки, покупатель может остаться без жилья, подчеркивает эксперт.
Гражданин может сам инициировать процедуру банкротства, если не может расплатиться с долгами. Также это могут сделать кредиторы или Федеральная налоговая служба. Один из этапов банкротства - изучение сделок, которые должник совершил за последние три года. Это, например, продажа недвижимости, автомобиля или другого дорогого имущества.
Возможно, будущий банкрот сознательно распродавал имущество, чтобы у него нечего было изъять, когда он откажется платить по долгам.
Когда сделку могут признать недействительной
Ревизию сделок может провести один из кредиторов или специально назначенный человек - финансовый управляющий. Если он решит, что одна из сделок задела права кредиторов, он может обратиться в суд с требованием ее аннулировать.
Если судья согласится с доводами, недвижимость вернут в собственность продавца-банкрота. Конечно, его обяжут выплатить стоимость объекта покупателю, но случится это не сразу. Покупатель присоединится к другим кредиторам и будет ждать, пока имущество банкрота не продадут на торгах.
Даже если объект не отберут, покупатель может потратить немало нервов и средств на адвоката. Судебное разбирательство может занять месяцы и даже годы. Все это время спорную недвижимость нельзя будет продать или подарить, отмечает эксперт.
Срок исковой давности при оспаривании сделок
Срок, в течение которого могут возникнуть вопросы о законности сделки, варьируется в зависимости от конкретной ситуации. Но стандартный срок исковой давности по Гражданскому кодексу - три года с момента покупки.
Как защитить себя от потери жилья при банкротстве бывшего собственника
Гарантировать, что сделку не аннулируют через месяц или даже несколько лет, не может никто, подчеркивает Ташлыков. Но можно максимально снизить риски. Для этого нужно тщательно проверить не только объект, но и продавца.
Как проверить собственника квартиры на банкротство
Для этого нужно:
- запросить справку о его кредитной истории. Единого реестра кредитных задолженностей нет, в стране работает сразу несколько бюро кредитных историй (БКИ). Разные банки подают сведения в разные БКИ. При этом бюро не передают информацию третьим лицам без согласия гражданина. Поэтому потенциальному покупателю следует до сделки попросить, чтобы продавец получил этот документ. По закону дважды в год он может сделать это бесплатно.
- посмотреть открытые исполнительные производства на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Для этого достаточно знать фамилию и имя должника, регион его проживания и дату рождения.
Совет эксперта
"Если вы обнаружите задолженности от 500 тыс. руб., не соглашайтесь на большие скидки и не занижайте стоимость недвижимости в договоре. В законе не говорится, какой размер скидки считать подозрительным. Эта сумма может зависеть от размера долга и суммы сделки. Если недвижимость стоила десятки миллионов, а скидка составила несколько сотен тысяч, скорее всего, ее не посчитают значительной, - говорит Ташлыков. - Но если продавец предлагает купить квартиру в два раза ниже рыночной цены и имеет крупные задолженности - риск очень высок".
Оспаривание сделок с недвижимостью в рамках дел о банкротстве преимущественно происходит по основанию нерыночности цены, говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. Соответственно, необходимо провести оценку стоимости имущества при его покупке с привлечением независимого эксперта. Актуальная судебная практика исходит из допустимости дисконта в 20% от рыночной стоимости, отмечает эксперт.
Иногда собственник может предложить одному из кредиторов купить недвижимость дешевле рыночной цены в счет уплаты долга, отмечает Ташлыков. Если это будет указано в договоре, то суд посчитает, что сделка ущемила права других кредиторов: один из них вернул всю сумму, а другие не получили ничего.
Почему важно, сколько квартир у покупателя
Закон защищает покупателей, для которых спорная недвижимость - единственное жилье. Считается, что этот факт говорит об их добросовестности.
Даже при аннулировании сделки покупатели, приобретавшие жилье заметно дешевле рынка, получают преференции. Так, если объект продадут на торгах, деньги не добавят в конкурсную массу, а сразу выплатят покупателю сумму, за которую тот купил жилье. Также покупатель имеет приоритетное право выкупа квартиры перед другими участниками торгов - он может оставить за собой квартиру, доплатив недостающую сумму (разницу между затраченной на приобретение квартиры суммой и ее рыночной стоимостью).
А вот если недвижимость не одна, то покупатель встанет в общую очередь с другими кредиторами. В этом случае вернуть полную сумму, потраченную на покупку недвижимости, вряд ли получится, отмечает эксперт. В этом случае квартира продается с торгов, сумма от продажи поступает в общую конкурсную массу, и вся эта масса будет пропорционально долгам распределяться между кредиторами. Покупатель лишается квартиры, и вернут ему, возможно, не всю сумму, потраченную на ее покупку, а только часть.
Занижение цены в договоре
Слишком дешевые квартиры и дома или слишком большие скидки обычно скрывают проблемы, которые проявляются уже после сделки, говорит Ташлыков. Также покупателю лучше не соглашаться на занижение цены в договоре. Иногда продавец предлагает это, мотивируя тем, что не хочет платить большие налоги. Однако при аннулировании сделки покупатель официально сможет требовать лишь сумму, которая указана в договоре.
Проведение сделки: на что важно обратить внимание
1. Покупателю стоит заранее ознакомиться с историей приобретаемой недвижимости, то есть запросить у продавца выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы в подтверждение правомерности приобретения самим продавцом объекта купли-продажи, советует Кузнецов. Здесь особое внимание стоит обратить на срок владения недвижимостью продавцом - скорая продажа может быть подозрительной.
2. Для большей безопасности стоит заключать договор в нотариальной форме.
3. По возможности стоит избегать расчетов наличными, даже если это банковская ячейка - суды всегда смотрят на такую форму оплаты с повышенной подозрительностью, продолжает он. Если не удается избежать наличного расчета, стоит заранее подготовить документы в обоснование происхождения средств: справки 2-НДФЛ, договоры купли-продажи с документами об оплате, подтверждение снятия наличных. Кроме того, стоит указать в самом договоре на то, что оплата производится за счет наличных средств, полученных из такого-то источника.
4. Подтверждение происхождения средств не должно быть слишком старым - например, ситуация, когда покупатель приобретает недвижимость за наличные, полученные им за 10 лет до сделки, выглядит сомнительной.
5. Покупателю стоит заранее озаботиться формированием доказательств размера собственного дохода. Они должны подтверждать, что покупатель достаточно состоятелен для приобретения недвижимости.
6. Отдельным плюсом может быть приобретение недвижимости за кредитные средства.
Застрахуйте свои права
Если проблем у продавца вроде бы нет, но хочется обезопаситься - можно воспользоваться страхованием. Страховые компании предлагают так называемое страхование титула. Оно сработает не только в случае отъема квартиры у покупателя, но и в других ситуациях (например, если окажется, что продавец был недееспособен, или что он умолчал о том, что квартира куплена в браке и на нее имеет права супруг).
Страхование - это, конечно, дополнительные затраты для покупателя. Но, например, при покупке жилья в ипотеку это одно из обычных требований банков. При отказе от него ставка по кредиту может быть повышена.
