Например, заемщик несколько лет назад приобрел квартиру по ипотеке,
исправно выплачивал платежи в течение нескольких лет, но затем
по каким-то причинам ему стала необходима квартира большего размера. В
этом случае он ищет покупателя на свою квартиру самостоятельно либо при
помощи риэлтора. Вырученные средства пойдут на погашение кредита, а
оставшаяся часть — на первый взнос при покупке большей квартиры уже по
другому кредитному договору. Бывают и другие случаи. Если по
истечении какого-то срока заемщик, взявший ипотеку, оказывается не в
состоянии выплачивать кредит, то на квартиру также подыскивается
покупатель, заключается соглашение о переводе долга с согласия банка, по
которому покупатель приобретает право собственности на недвижимость и
обязанность погасить долг перед банком, то есть становится новым
должником. Возможен и вариант, когда покупатель квартиры не располагает
необходимой суммой для покупки и также собирается воспользоваться
ипотечным кредитом. Это более сложная процедура, поскольку банк должен
будет одобрить его кандидатуру в качестве нового заемщика, оценить
платежеспособность, чтобы сохранить гарантии выплаты кредита.
Существует два способа приобретения квартиры с ипотечным
обременением. Первый — покупка квартиры за наличные деньги. Его
единственный минус-то, что проведение такой сделки потребует немало
времени. Каждый банк предлагает свои условия досрочного погашения
кредита. В одних заявление на досрочное погашение кредита должно быть
подано не позднее чем за 15 дней до внесения денег. В других привязка
делается к дате платежа, третьи осуществляют привязку к определенному
числу месяца. Поэтому этот вопрос должен уточняться заранее. Кроме того,
покупателю придется ждать месяц, в течение которого с квартиры будет
сниматься обременение в регистрационной палате. Поэтому если покупатели
участвует в цепочке обменов, ему необходимо сначала тщательно рассчитать
время, ведь из-за задержки сроков кто-то из клиентов может потерять
задаток.
В том случае, если квартира с обременением приобретается за счет
средств ипотечного займа, возможно использования одного из двух
механизмов расчета. Во первых, банк покупателя может перекупить
закладную на квартиру у банка продавца, и переоформить её на себя. Таким
образом, квартира останется под обременением, но заемщиком по закладной
выступает уже покупатель. Преимущества переуступки кредита — в сроках
проведения сделки, которые сокращаются за счет того, что в
регистрационную палату заходят два банка одновременно. Однако это же
потребует и одновременного согласования с двумя банками, что возможно
осуществить далеко не всегда.
Специалисты АН «Держава» обладают необходимыми юридическими знаниями
и имеют достаточный опыт в решении подобных вопросов. Благодаря знанию
механизмов, сотрудничеству с большим количеством банков становится
возможным найти оптимальный вариант продажи квартиры, находящейся
в ипотеке.
krasmetr.ru
