8 Июня 2025
Заемщику следует отслеживать наличие обременений в отношении недвижимости, поскольку даже полное погашение кредита автоматически не делает имущество свободным для третьих лиц. Это означает, что запись о залоге недвижимости, хоть она и может являться недостоверной, может остаться в ЕГРН навечно.
Пока квартира числится в залоге, гражданин не сможет ее продать. Не важно, что долг давно погашен: залог есть залог. Это может стать большой проблемой, если квартиру потребуется продать срочно. Но могут быть и другие неприятности. Банк может утратить закладную по давно выплаченной ипотеке. Не стоит думать, что в банковских архивах царит полный порядок. К тому же банк может обанкротиться, а финансовая документация - куда-то исчезнуть.Еще один риск: бесконтрольная продажа закладной и, собственно, самого кредита третьим лицам с передачей всех необходимых персональных данных о залогодателе имущества. При этом продать закладную залогодержатель может неограниченное число раз любому лицу. Продажа закладной не может быть запрещена залогодателем и всегда сопровождается записью на ней с отметкой о новом владельце.
От наличия или отсутствия закладной будет зависеть и порядок погашения записи об ипотеке в ЕГРН в случае полной выплаты кредита. Как правило, подробный алгоритм действий сторонами согласовывается в договоре залога недвижимости (ипотеки).
В случае если стороны не согласовали такие действия, то алгоритм погашения записи об ипотеке зависит от того, выдавалась или нет закладная. Если закладная выдавалась, ее нужно будет получить в банке с отметкой о погашении долга. Заявление о снятии залога можно подать через МФЦ, прикрепив закладную вместе с другими документами.
В случае утраты закладной, например, в связи с непередачей закладной конкурсному управляющему при банкротстве банка, запись об ипотеке может быть погашена на основании судебного акта, вынесенного в исковом производстве по иску залогодателя или залогодержателя.
Срок погашения записи об ипотеке составляет три дня с момента поступления соответствующих документов в Росреестр.
Следует отметить, что закладная является документом строгой отчетности. В этой связи рекомендуем обращать внимание на требования, предъявляемые к закладной, несоблюдение которых может привести к ничтожности выданной ценной бумаги. Нельзя не отметить, что на практике встречаются случаи мошенничества с выданными закладными (например, подделка закладных неустановленными лицами, оформление закладных сотрудниками банков на свое имя, бесконтрольная выдача и реализация закладных, которая может повлечь отзыв лицензии у кредитной организации).
