АНАЛИТИКА ЖИЛЬЯ: январь 2014 года

Диаграмма 1. Структура рынка жилой недвижимости г. Омска по количеству предложений (кол-во оферт, шт.)

На Диаграмме 1 представлены объемы предлагаемых на продажу квартир первичного и вторичного рынков в разрезе округов города Омска. Наибольшее количество новостроек предлагается в Кировском АО – 1 320 шт. (43% всего рынка), где ведется активное строительство новых микрорайонов жилых многоэтажек. 23% квартир-новостроек, предлагаемых к продаже в Омске, сосредоточено в Центральном АО. В Советском округе – 16% всех квартир первичного рынка. Октябрьский округ представлен долей в 11%, а наименьшее количество квартир на первичном рынке - в Ленинском АО (всего 7%). Такие показатели отмечались на протяжении всего прошлого года, колебания этих цифр незначительны.

На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных оферт традиционно стал Центральный округ – 3 403 шт. (28 % рынка), который является наибольшим по площади округом города и имеет наиболее высокую плотность застройки. В Кировском округе сосредоточено 23% рынка. Доля Советского АО на рынке составляет 21%. Практически равные доли рынка «вторички» представлены в Ленинском АО и Октябрьском АО (по 14%).

График 1. Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска (руб./кв. м).

Сравнительная динамика средневзвешенных удельных цен предложения на первичном и вторичном рынках в текущем году отражена на Графике 1.

Цена удельного показателя (за 1 кв.м) в целом по городу как на первичном, так и на вторичном рынках увеличилась. При этом новостройки подорожали на 544 рубля за квадратный метр, а квартиры в домах «вторички» - всего на 189 руб./кв.м.

При этом квадратный метр квартир первичного рынка по итогам января вырос до уровня 41 036 руб./кв.м, а вторичного рынка – до 47 609 руб./кв.м.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК 

На Графике 2 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на первичном рынке жилья в административных округах города. 

График 2. Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м)

В разрезе округов ситуация не столь однозначна: в трех из пяти округов зафиксировано снижение стоимости 1 кв.м. Это Кировский (снижение средней стоимости 1 кв.м на 402 рубля), Ленинский (минус 646 рублей за 1 кв.м) и Советский (283 минус рубля за 1 кв.м). Положительный прирост отмечен в Октябрьском (плюс 1501 руб./кв.м) и Центральном (плюс 1 194 руб./кв.м) административных округах.

При этом самым «дорогим» на рынке новостроек стал Центральный округ – 45 347 рублей за 1 кв. м (что более чем на 4 тыс. рублей превосходит средний показатель по городу). С существенным отрывом от ЦАО, на уровне средних цен по городу, зафиксирована стоимость 1 кв.м в Ленинском АО – 41 265 руб./кв.м. В Кировском округе стоимость 1 кв.м в среднем составила 40 174 руб./кв.м., в Октябрьском - 39 833 руб./кв.м. Самый низкий показатель на первичном рынке отмечен в Советском АО (37 233 руб./кв.м). 

Диаграмма 2. Структура первичного рынка г. Омска в зависимости от класса качества жилья

В 2014 году из разряда первичного рынка вышел один объект класса «элита» - жилой дом по ул. Волочаевская, 11/1, перейдя в разряд вторичного рынка. При этом на данный момент Межотраслевым Советом Экспертов рынка недвижимости Омского региона самой высокой классностью не отмечен ни один из строящихся или недавно сданных домов. И, несмотря на то, что застройщики заявляют ряд проектов, которые потенциально претендуют на этот высокий статус (например, ряд домов вдоль ул. Красный Путь в районе ОмГАУ), пока ни один из них не имеет воплощения в жизнь и не представлен на рынке.

На Диаграмме 2 отражена структура первичного рынка города Омска в зависимости от класса качества жилья. К классам повышенной комфортности на первичном рынке отнесено 4,3%, и представлены они квартирами в домах класса «бизнес» со стоимостью 50 347 руб./кв. м. Квартиры из разряда массового строительства («комфорт» и «эконом») занимают большую часть рынка новостроек. К классу «эконом» отнесены 40,2% продаваемых квартир, а средняя стоимость квадратного метра их составила 40 462 рубля. Класс «комфорт» составляет 55,5%, а средняя стоимость «квадрата» в данном сегменте - 42 775 рублей.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК 

На Графике 3 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города. 

График 3. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м)

Темп роста стоимости объектов на вторичном рынке значительно ниже, чем на первичном. И также в трех из пяти округов прирост отрицателен. В Кировском средняя удельная цена снизилась на 448 руб./кв.м, в Октябрьском – на 356 руб./кв.м, а в Советском – всего на 92 руб./кв.м. В Ленинском округе средняя цена «квадрата» выросла всего на 35 рублей, а в Центральном прирост стал наиболее ощутимым для вторичного рынка – плюс 1 350 руб./кв.м.

При этом, как и на первичном рынке, самая высокая удельная цена 1 кв.м - в Центральном округе (52 623 руб./кв. м). Следом за ним идет Кировский АО с ценником в 46 564 руб./кв. м. В Ленинском АО стоимость 1 кв. м в среднем составляет 44 767 рублей, что сопоставимо с Советским – 44 980 руб./кв.м. Самым «дешевым» на рынке вторичного жилья стал Октябрьский АО – средняя стоимость 1 кв.м составила 43 416 рублей.

Диаграмма 3. Структура вторичного рынка г. Омска в зависимости от класса качества жилья

Распределение объектов вторичного рынка жилья по классам качества представлено на Диаграмме 3. Элитный класс на вторичном рынке представлен долей всего в 0,6% от всех предлагаемых к продаже квартир, а средняя стоимость такого жилья – 110 012 рублей за «квадрат». Класс «бизнес» занимает 3,5% рынка, стоимость удельного показателя (квадратного метра) в данном сегменте по итогам января – 63 508 рублей. Класс «комфорт» занимает почти треть рынка – 32,4%, со средней стоимостью 48 038 руб./кв.м. И самым «многочисленным», что вполне логично, учитывая длительный период массовой застройки города домами с малогабаритными квартирами типа «хрущевки», «малосемейки» и т.д., стал класс «эконом» - 63,5%, средняя стоимость таких квартир по городу - 45 065 руб./кв.м.

М.А. Репин, директор ООО «ОМЭКС»: 
Проезжая по улицам города, можно заметить достаточно большое количество строительных площадок, на которых ведется активная работа. Основная часть заявленных на сегодня новостроек будет сдана в 2015 году, в этот период ожидается существенный всплеск на первичном рынке. Количественные характеристики рынка новостроек по сравнению с прошлым годом не сильно выросли, однако очень скоро, по ожиданиям экспертов, ситуация изменится. 
При этом тенденция роста стоимости 1 кв. м объектов-новостроек, о которой говорят застройщики, остается под сомнением, поскольку существенная конкуренция на рынке может стать корректирующим цену фактором.