Семья из трех человек решила купить квартиру в новостройке города Омска. Поскольку средств на покупку не хватало, они решили стать соучастниками строительства с «нуля». Итог – уже шесть лет семья с ребенком живет в съемной квартире. Да еще и выплачивает кредит, который пришлось взять для восполнения недостающей суммы взноса. Конечно, жилье на этапе застройки дешевле готового на целых 20%. Знакомая история? Но как не попасть в описанную ситуацию?
Выбирая пути решения своего жилищного вопроса, многие склоняются к
приобретению квартиры в новостройке. Надо сразу определиться с
пониманием того, что «новостройка» – это объект, на который пока
невозможно оформить право собственности. Если дом построен недавно, но
на квартиру в нем есть свидетельство о праве собственности – это
«вторичка».
Получается, что при покупке квартиры в строящемся жилье вы
приобретаете право оформления его в свою собственность в будущем (после
постройки дома и сдачи его в эксплуатацию).
Есть два основных вида договоров:
Первый - договор долевого участия в строительстве, отношения
по которому регулируются ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».
Не стоит забывать, что название договора может быть разным и названный
«договором долевого участия» договор может не оказаться таким, а
относится ко второй немалой группе договоров. Основное отличие
«настоящего» – то, что он подлежит обязательной государственной
регистрации в регплате (Росреестре).
Вторая группа договоров – это договоры, составленные и
заключаемые в обход вышеуказанного закона, а значит наименее
гарантирующие соблюдение прав потенциального покупателя. К ним можно
отнести вексельные договоры, договоры покупки пая, предварительные
договоры и т.д. Именно по таким договорам осуществлялись ранее и
осуществляются до сих пор двойные и тройные продажи. Самое уязвимое
место здесь – то, что регистрация договора на имя покупателя или вообще
не происходит или происходит в каких–то внутренних документах
застройщика (продавца/инвестора или еще кого–то). Часто по данным
договорам вам предлагают приобрести не квартиру в таком то доме, а
вексель или пай, который предполагается впоследствии обменять на
квартиру. Разумеется, гарантии никакой. Только "честное слово" продавца.
Ну и до кучи – нередко продавцом интересных для вас квартир является
не сам застройщик, а инвестор (часто аффилированное с застройщиком
юрлицо, создаваемое специально для продаж именно этого объекта и
впоследствии прекращающее своё существование). При наших юридических
проверках квартир в новостройках, продаваемых по обходным
схемам, нередко всплывает несоответствие адресов объектов у застройщика и
продавца, или продавец не имеет право продавать определенные объекты,
потому что застройщик ему их не передавал. Отсюда и так называемые
«двойные продажи» - редко кто запрашивает и просматривает договоры между
продавцом и застройщиком, а кто-то и не знает, что нужно смотреть. А
если весь объем квартир передавался нескольким инвесторам и не один раз?
А если продавец не до конца рассчитался с застройщиком? Всё это
необходимо изучать, если уж вы решили купить квартиру с такими
документами (такое часто случается, потому что других объектов с более
приличными документами по данной цене и в данном месте просто нет).
Бывает и такое, что даже после фактической постройки дома и въезда в
квартиру, жильцы долгое время (бывает 5-8 лет) не могут получить
свидетельство о собственности. Происходит это потому, что объект не
принимают в эксплуатацию власти. А они этого не делают, потому
что застройщик не выполнил обещанное по договору (строительство
социальных объектов, котельной, передача городу нежилых помещений и
т.д.). Эта проблема иногда нерешаема и именно покупатели становятся
заложниками ситуации.
Итак, подведем итоги:
1. Новостройка – это объект, на который право собственности еще не существует.
2. Первая проверка, которую вы к тому же можете
сделать сами - на соответствие предлагаемого продавцом договора Закону
об участии в долевом строительстве.
3. Покупая объект, нужно понимать:
3.1. суть отношений между продавцом и застройщиком;
3.2. имеет ли право продавец реализовывать данный объект;
3.3. есть ли у застройщика какие-либо обязательства по отношению к городу
3.4. расплатился ли продавец с предыдущими владельцами объема квартир, в который входит и интересующий вас объект.
