1. Покупателю следует решить, стоит ли вообще покупать заключать договор с лицом, действующим по доверенности. В такие сделки есть риски. Например, если продавец умер, то доверенность считается недействительной, начинают действовать нормы о наследстве. Покупатель не всегда может точно знать, жив ли продавец, если он его не видит лично. Также не все доверенности можно проверить, но об этом я расскажу позже.
2. Если покупатель решился заключать такую сделку, следует к ней подготовиться и учесть ряд правил, которые включают в себя согласование текста доверенности, соблюдение порядка её удостоверения, правильная организация расчётов между сторонами и последующее оформление документов.
3. Рекомендуемый текст доверенности должен содержать следующее.
- Полные паспортные данные доверителя и поверенного, лучше, чтобы в доверенности были указаны два документа удостоверяющие личность, такое требование есть в некоторых странах. Это может быть общий паспорт и заграничный паспорт, либо заграничный паспорт и водительское удостоверение. Данные обоих документов должны фигурировать в доверенности. Так будет уменьшен риск того, что к иностранному нотариусу или в консульство явилось ненадлежащее лицо.
- В доверенности надо прописать точный адрес недвижимости с указанием кадастрового номера.
- Также следует указать данные покупателя. Т.е. доверенное лицо обязано заключить договор купли-продажи с таким-то человеком, по такой-то стоимости.
- Доверенность должна быть без права передоверия с небольшим сроком действия.
4. Важным является также то, кто будет удостоверять доверенность. Лучше всего, если она удостоверена в консульстве. Такую доверенность можно проверить и данные о ней будут в нотариальной базе. Но следует учесть, не все консульства загружают в базу электронный образ доверенности, поэтому нельзя быть полностью уверенным, что в предъявленной доверенность текст не подложный.
5. Не все местные иностранные нотариусы удостоверяют сам текст. Некоторые только подпись, и они даже понятия не имеют, в чём суть нотариального действия. Значит нельзя быть полностью уверенным, что сам доверитель понимает, что подписывает. Никто ему ничего не разъясняет. При оспаривании подобной сделки бывший собственник будет ссылаться на то, что он не понимал, что подписывает, так как документ был на иностранном языке. Чтобы избежать подобных случаев, в некоторых юрисдикциях дополнительно приглашают адвокатов, которые под подпись, в присутствии переводчика, объясняют суть нотариального действия.
6. Имеет большое значение кто получает деньги. Правильнее будет если их получит сам собственник недвижимости, например, через аккредитив на свой банковский счёт. А доверенное лицо просто является подписантом договора, без права получения денег. Естественно, что безопасным для покупателя будет только безналичный расчёт, с указанием в договоре полной стоимости квартиры.
7. После проведения сделки, у продавца следует запросить заявление, в котором будет указано, что продавец с условиями прошедшей сделки согласен, деньги получен, претензий к покупателю не имеет. Такое заявление можно удостоверить в консульстве или у местного нотариуса.
8. Также можно рекомендовать записать разговор с продавцом. Это может быть видео конференция, на которой продавцу будут заданы несколько вопросов о предстоящей сделке. У покупателя останется запись, которая в будущем может быть доказательством на стороне защиты.
