Доля в квартире стоит обычно на 30–40% дешевле, чем аналогичная по площади комната в «коммуналке» (юридически – отдельный объект недвижимости). Такой существенный дисконт связан с особенностями долевого владения жильём, ограничивающего права собственник.
Новый собственник – новое соглашение
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ), участники долевой
собственности пользуются общим имуществом либо в установленном судом
порядке, либо по их соглашению (п. 1 ст. 247). Даже если такое
соглашение о пользовании квартирой достигнуто, при смене одного из
собственников оно теряет силу. Если покупателю удастся вновь
договориться с другими совладельцами – хорошо, а если нет, спор
придётся разрешать в суде.
Рассмотрим ситуацию: по мнению остальных собственников,
новоиспечённому владельцу 1/3 доли в квартире должна достаться самая
маленькая из трёх комнат. Если он не согласен, можно: а) смириться с
этим
б) потребовать ежемесячную денежную компенсацию от других
совладельцев
в) обратиться в суд.
Кстати, требование о компенсации будет законным. Если соотношение
жилой площади комнат в пользовании каждого из «квартирных дольщиков» не
соответствует соотношению долей в праве, пользователи меньших комнат
вправе требовать ежемесячной компенсации от пользователей больших (ГК
РФ, п. 2 ст. 247). Но, скорее всего, на практике добиться такой
компенсации получится только через суд.
Ограничение на вселение и «прописку»
Собственник доли в квартире не может вселить в неё даже члена своей
семьи без согласия других совладельцев. Соответственно, и
зарегистрировать (ни по месту жительства, ни по месту пребывания) тоже
не может. Единственное исключение из данного правила – дети
собственника в возрасте до 14 лет.
На этот счёт до сих пор действуют специальные разъяснения Верховного
суда РФ. (Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда
Российской Федерации за I квартал 2010 года, вопрос 4.)
Ограничение на сдачу в наём
Пользователь комнаты не может законно сдать её в наём без согласия
других совладельцев. Это противоречит ГК РФ (ст. 247, п. 1). Даже
обращение в суд не поможет: обширная практиках отказов в таких исках
уже сформировалась в палатах всех инстанций.
Таким образом, если один из долевых собственников и может впустить в
занимаемую комнату нанимателя без согласия других, то исключительно на
«птичьих правах». Договор найма в таком случае юридически ничтожен.
«Превратить» долю в право собственности на отдельную комнату нереально
Теоретически выделение долей «в натуре», то есть в право
собственности на отдельные объекты недвижимости для каждого из
совладельцев, допустимо и в случае квартиры. Но только если её можно
разделить на другие «полноценные» квартиры с отдельными входами, жилыми
помещениями, кухнями и санузлами. Иначе возникнет несоразмерный ущерб
имуществу («нормальное» жильё превратится в «коммуналку»), а значит,
будет прямо нарушен ГК РФ (п. 3. ст. 252).
Проще говоря, в 99,9% случаев раздел «долевых» квартир на отдельные объекты недвижимости по закону невозможен в принципе.
«Принудительно» выкупить другие доли – тоже
Выплачивать другим совладельцам компенсации за доли без их согласия
ГК РФ тоже прямо запрещает. Исключение возникает только для
собственника совсем незначительной доли, только при «отсутствии
существенного интереса в использовании» квартиры с его стороны (проще
говоря, если он вообще не будет в ней жить и хранить личные вещи) и
только по решению суда. Судебных актов о подобных «принудительных
выплатах» за доли в квартирах единицы.
Долю нельзя продать, не уведомив каждого из совладельцев
В соответствии с ГК РФ, совладельцы квартир имеют преимущественное
право покупки продаваемой доли в них на тех же условиях и по той же цене
перед любыми иными лицами (ст. 250). Для соблюдения этого права
продавец доли «обязан известить в письменной форме остальных участников
долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с
указанием цены и других условий, на которых продаёт её».
Продажу доли «несовладельцу» зарегистрируют в Росреестре либо при
наличии нотариально заверенного отказа от покупки со стороны всех
остальных долевых собственников, либо при наличии доказательств о том,
что с момента извещения каждого из них прошло больше месяца.
На практике продажа доли в квартире может быть сопряжена с рядом трудностей.
Квадратъ
